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地产后生赴港上市 “空降师”弘阳地产激进谋变

作者:admin      发布日期:2018-04-16   点击:

地产后生赴港上市 “空降师”弘阳地产激进谋变

2018-04-13 10:40来源:经济观察报IPO/房地产

原标题:地产后生赴港上市 “空降师”弘阳地产激进谋变

(图片来源:全景视觉)

经济观察报 记者 谢敏敏 4月初,江苏房企弘阳地产集团有限公司(以下简称“弘阳”)递交了上市招股书,拟以IPO形式登陆港交所。根据路透社的报道,弘阳拟集资3亿美元至4亿美元(约23.4亿港元至31.2亿港元)。

上市,是弘阳做大规模的关键一役。在上市之前,这家曾经偏安一隅的中小房企内部已经发生了天翻地覆的变化,弘阳掌门人曾焕沙正在效仿他的福建籍老乡——闽系房企老板们,复制这些企业的规模发展路径:开启全国化征程、上市、冲击千亿目标。

2017年,弘阳的销售额仅178.1亿元人民币,在百强房企中排名第95。也是在这一年,弘阳首次提出了2020年达到千亿规模的目标。“有种‘大跃进’的感觉。”一位熟悉弘阳的江苏房地产业内人士评价说。

弘阳对规模的渴求,展露在方方面面。一个有意思的细节是,在弘阳集团2018管理团队工作会议上,弘阳第一次在座次排布机制上进行了改变,向碧桂园看齐:座次排布唯“业绩论”,综合业绩表现好的公司高层排在前面。

而在今年3月1日,曾焕沙召集公司各大高管,举办了一场独特的欢迎仪式——欢迎九大高管集体加盟弘阳。这些从去年底被陆续挖来的高管,主要来自于旭辉集团(00884.HK)、新城控股(601155.SH)、泰禾集团(000732.SZ)等千亿房企。显然,弘阳希望他们能为其带来千亿企业的经验和模式。

针对上市事宜以及公司后续战略问题,经济观察报记者联系了弘阳方面,弘阳集团执行总裁蒋达强表示,现阶段按照港交所规定公司处于缄默期,暂时无法接受采访。

激进谋变

公开履历显示,福建人曾焕沙16岁时从军,此后经营瓷砖生意。1995年,曾焕沙带着赚到的第一桶金500万元资金到南京,从事建材批发。

1996年5月,曾焕沙和4名同乡股东在南京长江大桥北堡附近建成一座占地110亩的“红太阳装饰城”。1999年,曾焕沙决定从装饰建材行业跨入房地产行业,成立南京红太阳房地产开发有限公司,也就是弘阳地产的前身。“我只是在适当的时机,用适当的策略进行积累和扩张而已。”谈起创业经历,曾焕沙曾在一次采访中说道。

红太阳装饰城位于南京江北区域,这里此后也成了弘阳地产的主要阵地。据前述匿名业内人士介绍,江北是南京的刚需板块,弘阳在此区域开发了多个项目,“但弘扬的产品质量在江北是出类拔萃的,小区景观、绿化、外立面做得比同区域其它开发商好太多,那时候在桥北有个项目叫旭日上城,曾焕沙曾说过这个项目不比河西板块的豪宅差。”

弘阳曾是一家十足的家族企业,但此后曾焕沙陆续聘请了多名南京的职业经理人,企业制度开始完善。2014年,原天正置业总经理何捷加盟弘阳,在南京业内,此人被称为弘阳的业绩推手,他除了为弘阳寻找了多个外部的合作伙伴,也在内部强调快速周转,据悉弘阳对各地项目的要求是“价格排区域前二,销量进入前三”。“弘阳之前的特色很鲜明,稳扎稳打,但老板身上还是具备闽系老板的特质,比较爱拼、狼性。”一位接近弘阳的江苏媒体人表示。

各种迹象表明,自2016年开始,弘阳的风格发生了较大的变化。首先是走出江北,开始在南京大规模开发项目,另一方面频繁和开发商联合拿地,2016年弘阳拿下的16个项目即有11个是合作而来的。

也是在这一年,聚焦南京和江苏三四线城市的弘阳开始走向其它区域,2016年10月弘阳竞得合肥长丰CF201609号地块,首次进入安徽市场。根据招股书,弘阳目前主要布局的区域是江苏和安徽两地,除了大本营南京,还包括苏州、常州、无锡、南通、常熟和合肥、马鞍山、滁州等地,地理位置上均靠近南京。

2017年,弘阳正式开启了全国化布局,相继成立了中山、武汉、杭州、重庆、昆明等城市公司。其布局战略为“1+3+x”,主要计划进驻区域包括长三角、华南、华中、西南和其它地区。弘阳方面表示,在长三角,以上海、南京、合肥、杭州都市圈为核心向周边拓展,选择性进驻长三角的三四线城市;在华南、华中、西南区域,重点关注节点型城市,例如武汉、天津、重庆、成都、郑州、长沙等,以及这些节点城市形成的都市圈。

布局改变的目标很明确,即开疆拓土、做大规模。经过过去两年的大举拿地,截至2017年底,弘阳拥有25个已竣工项目,40个开发中项目以及21个持作未来开发项目,其中有39个位于南京,14个位于苏州,拥有土地储备总建筑面积616.9万平方米。

与此同时,弘阳的杠杆逐年增加。目前弘阳外部融资的主要来源为银行、金融机构借款及信托融资,招股书显示,自2015年至2017年,弘阳的资本负债比例分别为119.4%、136%和137.5%,呈上逐年升趋势。此外,公司的平均融资成本分别为8.38%、7.72%和7.52%,相对较高。

空降鼎新

和诸多扩张中的房企一样,弘阳也选择在上海设置总部。3月27日,弘阳集团(上海)总部正式启用,形成南京、上海双总部运营的格局。上海作为弘阳的第二总部,设立初期将承担弘阳集团战略、投融资、地产投资、产品研发、商业投资、招商等职能。

而在这之前,这家房企最为外界关注的是人事层面的大幅变动。经济观察报获悉,其新加盟的九大高管,分别是:蒋达强(任命为集团执行总裁,分管战投、经营、客服)、罗艳兵(任命为集团总裁助理,分管信息)、陈彬(任命为地产集团总裁助理兼地产运营部总经理)、邹高武(任命为集团人力行政中心总经理)、鄂宇(任命为地产集团营销管理部总经理)、何爱华(任命为商业集团商业运营部储备门店总经理)、邹俊(任命为商业集团商业运营部储备门店总经理)、徐佳彦(任命为地产集团财务管理部总经理助理)、林晨(任命为弘阳海外相关业务负责人)。

这九人的到任,和弘阳去年底新加盟的另一高管有莫大关系。前旭辉集团副总裁兼首席人力资源官张良11月底加盟弘阳,此后九大高管陆续被挖来。

这些人中大部分来自于旭辉,几乎都有在千亿房企工作多年的经历。其中,蒋达强是张良在旭辉期间的“战友”,为前旭辉集团副总裁、上海区域事业部总裁兼海南事业部董事长;陈彬为前旭辉集团青岛事业部总经理;邹高武为前旭辉天津人事行政部经理;罗艳兵为前新城控股集团股份有限公司信息管理中心总经理、CIO;鄂宇为前泰禾集团营销部副总经理、上海区域营销副总经理;徐佳彦为前中梁地产集团融资总监。

在开展全国化布局和人事变动等一系列动作之后,弘阳展现了更狼性的一面。在2018管理团队工作会议上,曾焕沙表示,今后弘阳不再用预算做评价,改为“跳远机制”,一切以业绩为导向、以结果为导向,真正做到多劳多得,上不封顶,“对于安于现状、不思进取、不求有功但求无过的人,日子会变得越来越难,最终被清出队伍。这也是我们将强调的‘一票否决’和‘末位强制淘汰’。”返回搜狐,查看更多

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